次级债危机与不动产业的证券化-巴菲特演讲（连载11）
次级债危机与不动产业
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问题：在过去的五年里，不动产业的主流都是私有的。你对不动产业的证券化有何高见？
巴菲特：
巨大的不动产业债务的证券化的确是近来资本市场里的一个疑难症结。以房屋贷款为基础的证券了无生气。我指的是商业房贷，而不是居民房贷。我想你的问题是关于资产（证券化）方面的。
拥有公司是一种很不好的拥有资产的方式。如果你把公司收入税摊派给个人，因而个人就可以只交纳一种税。如果是常规的公司形式，人们被迫两次缴税（译者注：一次公司，一次个人）。在不动产业，你不需要那样做的，（真那样的话）回报上会因缴税而受很大的影响。
REIT（译者注：专门投资不动产业的共同基金，公司税率很低，但主要盈利都要派发给股东),
巧妙避开了法律的规定，因而人们不需要两次缴纳。但是它们的管理费用也很高。如果你进入不动产业，举例讲你如果买最简单的REIT，每年有8％的收益，除去1％或1.5％的费用后，所得也不是那么有吸引力了。对只有千把块钱或5千块钱的投资，可能还可以。但是如果是百万级的投资，直接去买不动产可能更划算些，这样你能避免在中间人上可观的开销。
在不动产领域，我们鲜有令人激动的发现。看到一些特大型的地产公司，有些人可能会有些迷惑，我在这里试着不冒犯在座的各位，这里举一个例子，得克萨斯太平洋土地基金，这个有着百年历史的公司，在得克萨斯州有着几百万公顷的土地，每年卖掉1％的土地，并以那为基准，得出一个比市场行情高得多的估价。我认为，如果你是土地的拥有者，那样的估价是毫无道理的。你不可能交易50％，甚至是20％的土地，这比流动性很差的股票还要差得多。
我认为对许多不动产公司的估价都是愚蠢的，都是那些不曾拥有土地的人或是想卖出大量土地套现的人的伎俩。
REIT基金今年的市场表现很不好，这个你们可能都知道。不难想象它们将会变成没人要的一类，同你的不动产卖价相比，它们会以很大的折扣贱卖。事情会变得很有趣。因为接下来的问题是REIT基金的管理层是否会同你斗争到底，因为（卖出不动产的过程中）他们不得不放弃管理物业的收入。他们的实际利益同股东的正好相反。我总是在想，REIT基金一直在鼓吹他们优秀的不动产和廉价的股票，而管理层却在市场上卖股票，比如他们说28块钱的股票很便宜了，他们却在28元以下卖股票，这显然是自相矛盾的。
但是，我们还是在关注着这一块。我们懂得这个行业，在不同的时段，我们会考虑进行一些特大笔的交易。如果有长期资金管理公司的事件在不动产领域里发生了，我们会敞开胸怀的。问题是其他许多人也会纷至沓来的，所以出现让我们兴奋的价格的可能性并不大。
译者注：
有生以来，不要说翻译，写都没写过如此之长的文章。是两个原因，让我一直坚持下来。一是来自大家的鼓励，包括雷声大雨点大等人对我的支持是我的动力。译言的读者群是最棒的，从你们的反馈中我也学到了很多。这一系列文章如果能对大家有点帮助，那是我最欣慰不过的了。
第二点，是我对巴菲特为人深深的折服。不仅仅是他的机敏睿智，见多识广，更重要的是他的质朴平实，率真幽默，从未忘记做人的根本。
很小的时候，就希望身边有个智慧的长者，能将人生的来龙去脉娓娓道来。真的，巴菲特是那种可以与你聊一辈子的人，以他的至诚和实在。也许我们也可以试着去做那样的人。
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