泉州-中心城区单身公寓市场分析
张-鹏-丽
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前言
房地产开发，特别是单身公寓的开发已经成为我国目前房地产发展中突出的一个热点，而福建省泉州市中心城区也正在向这一住宅需求展开强烈的推广，而这恰能物尽其用的满足部分人群对品质生活的苛求。单身公寓的规划与设计日益成为各界关注的重点。单身公寓的推出，不是仅仅提供住宅也能提供一种个人创业工作间。所以高水平的规划设计，是单身公寓受消费者欢迎的前提。很多畅销的优秀单身公寓，都十分重视项目的规划设计，都通过深入的市场调查和项目调研，准确定位，然后物色高水平的规划师进行招标式的规划设计。对投标的进行规划设计，房地产企业可针对多个方案，按照一定的科学方法进行优选，选择出最符合项目要求、技术上先进、经济上合理、既能满足白领居住要求，又能创造较高利润的，较为满意的规划设计方案。从而建设适合人居的居住区，营造优美的人居环境。（东方铜牛网房产）单身公寓的规划设计涉及到使用功能、艺术形式、价值观念等多个因素的影响，且相互联系、相互制约。为此，从系统总体上对其各项指标进行市场分析是必不可少的。它是方案优选与决策的基础此即为单身公寓规划设计综合评价的基本概念。随着人们生活水平的日益提高，人们对居住的要求也在不断的提高和变化。单身公寓的规划设计、评价与深入研究已迫切地提到议事日程上来，成为年轻人主战场的重要实际课题，具有广阔的发展前景。
一、出现背景
单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租。单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是住宅的一种，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，总价在30万元-40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。根据市场需求，有些开发商推出带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米-80平方米，而且在房屋结构方面还增加厨房、客厅、餐厅、阳台等。单身公寓走俏大中城市的原因一方面取决于市场的需求。年轻白领逐渐增多，这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅，单身公寓面积小、总价位低，交通较为便利，而且由开发商统一装修，对上班族来说非常方便。另一方面，单身公寓本身的投资价值也比较高。单身公寓多为精装修房，视装修档次和地段不同，月租金基本在2000元-8000元不等，用闲钱买套单身公寓，每个月可以收点房租赚点零花钱。另一种投资方法俗称'炒房'，即在内部认购阶段或预订阶段即订下单身公寓，待开发商提价时或地段升值时转手抛出，赚取其中的差价。
二、设计特点
1.开放设计
单身公寓面积一般比较小，最忌讳的是围墙隔断，可以采用透明墙、透明门来隔断或直接开放式，这样可以保证整个空间在视觉上的通透一体，一眼望尽家居，不用担心哪个角落藏有危险，增加了家居的安全感。2.家居色彩鲜活明快
色彩对人情绪的影响很大，而一个人住就更容易受环境影响了，暗淡的冷色会令人心情低迷消沉，而明艳的色彩则可以令人精神振奋，心情愉悦。当然每个人对色彩的喜好不同，每种色彩对个人的感觉也不尽相同，所以单身公寓在选择主题色调装修这一块应该将居住人群考虑到其中。3.独特设计点亮生活
如果把单身公寓当成一处睡觉的居所，那生活必然是空虚无聊的;如果把你的梦想、你的喜爱、你的设计统统装进公寓里，那公寓就是一个天堂，一个任你自娱自乐的天堂。比如，一个年轻画家居住的单身公寓必然是充满艺术气息的，那么设计者就要花费心思了。4.现代风格明亮简洁
单身公寓的装修风格，大多以现代风格为主。以现代风格的装饰、装修设计以自然流畅的空间感为主题，装修的色彩、结构追求明快简洁，使人与空间浑然天成。而欧式、中式风格装修中，采用的线、角比较繁琐，色彩沉重，给年轻人无形中造成一种压抑的感 觉。5.酒店式管理
一些楼盘，在宣传上还打出“酒店式公寓”的概念。如位于泉秀街的“铂金时代”，据称，整个楼盘完全按照酒店的格局进行建造。又如位于刺桐路的“阳光曼哈顿”，虽然不是按照酒店的格局来建造，但是，“阳光曼哈顿”引用五星级酒店物业服务模式，由香港某物业公司担当顾问。该楼盘配备有商务中心、健身中心、咖啡厅等，住在里面的业主同样能够享受到“酒店式”的服务。
三、居住对象
主要为白领，即指有较高教育背景和工作经验的人士，是西方社会对企业中不需做大量的体力劳动工作人员的通称，又称白领阶层，与蓝领相对应。白领族是一个从西方传来的生活型态定义，经常拿来代表领较多薪水的专业人士。白领族较少从事劳力工作，在公司里的职业阶层也往往是行政或是正式职员，并有专业的工作能力。在一些社会学的研究里，经理阶级的有时也被归为白领族之一。
它的范围包括一切受雇于人而领取薪水的非体力劳动者，因而有“白领职工” 之称。他们一般工作条件比较整洁，穿着整齐，衣领洁白。这些人的经济收入和工作条件较好，尽管如此，由于不掌握生产资料，他们仍处于受雇佣地位。白领阶层福利好、收入高、职位稳定，是令人羡慕的阶层。所以在这些白领奋斗初期，对于他们而言没有更多积蓄，所以单身公寓对他们而言正好能够负担得起。
四、泉州单身公寓分布区位及其现状
1.田安路、丰泽街租金水平最高
租金水平方面，地段好、楼盘品质不错的单身公寓租金水平最高。如位于田安路的“丰盛假日城堡”、“丰盛大厦”，租金水平达到1000～1200元/月左右，而位于丰泽街的“凯祥大厦”，租金水平在850～1000元/平方米左右。另外，一些配备高档装修、家具家电齐全的单身公寓楼盘，租金水平也较高，可达到1000～1200元/月。当然，地段好的楼盘，也有租金水平不高的。如位于田安路的“金属大厦”，该楼盘的租金在700～800元/月左右。
泉秀街是目前泉州中心市区最繁华的街道之一，但是由于生活配套仍不是很完善，且该路段的单身公寓数量过多，目前的租金水平相对较低。如“虹景商业城”（位于中心客运站旁），40来平方米的房子，不带家具家电，租金水平在600元/月左右，一些面积在50平方米左右，配备家具、家电的房子，租金在900元/月左右。
2.新交房楼盘空置率高
空置情况方面，中心市区的单身公寓入住率开始走高，这主要体现在一些交房时间有一二年以上的楼盘。目前，单身公寓中空置率最高的楼盘是今年刚交房的楼盘，如泉秀街的“虹景商业城”、宝洲路的“奔达明珠”。
五、案例——东海湾太古广场三期
六、SWOT分析
2.缺点：居住对象单一，泉州单身公寓的租赁人群主要为白领、夜场工作者、小企业主等城市新青年。
3.机会：当前单身公寓市场火热，仍然适合资金有限的群体做长线投资，或是经济能力有限的购房者也可以考虑购买自住，当前出手更能淘到总价低、性价比高的好房源。
4.威胁：在限贷、二套房首付提高等政策下，购房者更加珍惜购房机会，若不是万不得已不会选择购买单身公寓，浪费首套房购房名额。当然，从另一方面来说，由于单身公寓的主力购买群体是投资者，因此，客户量减少和单身公寓的回报率不高也有一定关系。
七、结语
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